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부동산 시장은 사이클이며 쉽게 지을 수도 없는 물건입니다. 집을 짓기 위해서는 인허가를 받아야 하고, 그리고 인허가받은 뒤 착공도 진행해야 하고, 그다음 분양도 해야 합니다.
부동산 시장에서 인허가의 의미
앞으로 2~3년 뒤 공사를 시작하게 된다는 뜻이며, 인허가를 받은 지역의 부동산은 향후 5년 이내 새로운 아파트 또는 오피스텔 등 주거 용도인 주택 공급이 새롭게 생겨난다는 것을 뜻합니다. 그렇다면 부동산 시장에서 인허가 물량이 늘어나면, 당연히 부동산 공급이 늘어나는게 아닌가?라고 자연스럽게 생각할 수 있는데, 올해 23년 부동산 시장이 그렇게 흘러가고 있지 않기 때문에 비정상적인 상황이라는 것입니다. 23년도 상반기를 보면 1~2월에 급락했다가 반등하면서 다시 부동산이 하락을 멈추고 상승하는 것처럼 보이지만, 실제로 추세적인 상승은 아닙니다.
23년 부동산은 왜 비정상적인가
과거 문재인 정부시절에는 부동산 공급을 늘리는 정책보다는 규제위주로 정책을 펼쳤습니다. 아시다시피, 그 당시 정책으로 전국의 부동산 가격이 모두 올랐습니다. 그래서 문재인 정부 맨 마지막 시기에 제3기 신도시라는 공급정책이 나왔죠. 반면, 23년도 윤석열 정부에서는 다릅니다. 문재인 정부와 달리 반대로 수요를 억제하기보다는 공급을 늘리겠다는 정책으로 부동산 가격을 안정시키겠다는 목적을 갖고 있습니다. 그래서 원희룡 국토부장관이 270만 호 공급 로드맵을 발표하면서 앞으로 이렇게 공급을 늘리겠습니다라고 국민들에게 발표했습니다.
하지만, 실제로 23년 9월이 지나가는 시점에 정부에서 발표한 270만호 공급 로드맵 중 제대로 진행된 게 없습니다. 공급이 늘어야 하는데, 실제로 부동산 공급이 늘지 않기 때문에 비정상적인 상황이 돼버린 것이죠. 아무래도 부동산 가격의 움직임을 쥐고 있는 곳이 서울이기 때문에 서울의 공급이 중요합니다. 서울의 부동산 공급량이 줄어들면, 서울 지역의 부동산 가격이 오르면서 그 여파가 수도권, 광역도시로 퍼져나가기 때문입니다.
쉽게 생각하면, 서울 강남 아파트가 20억에서 25억이 되면, 수도권 지역 아파트도 덩달아 오르고, 그 아래 광역도시 지역들의 부동산도 같이 오르는게 지금까지 우리나라 부동산 시장의 사이클입니다. 그렇기에 서울 지역의 부동산이 비정상적으로 흘러간다면, 안타깝지만 다른 지역들도 비정상적으로 흘러갈 가능성이 높아집니다.
다시 얘기로 돌아오면, 연간 서울의 주택 공급량이 약 3만호 정도 되는데, 앞서 얘기드린 대로 올해 비정상적인 상황입니다. 올해 서울 부동산 공급량이 1만 호가 안된다고 합니다. 2/3 공급이 부족한 상황이라, 정부의 부동산 공급 로드맵과 정말 반대되는 흐름으로 가고 있기에 부동산 가격이 잡히지 않는 것입니다. 또 앞서 얘기드린 대로 인허가는 늘었는데 실제 2~3년 안에 착공이 시작될 가능성이 낮아졌기에 인허가와 착공의 Miss Match가 발생되고 있는 것입니다.
23년 좋지 않은 분양 분위기
부동산에 관심 많은 분들은 아시겠지만, 우리나라는 아파트 공사가 끝날 때쯤 1~2년전에 선분양을 하는데 올해 분양 분위기도 좋지 않은 것도 부동산 시장을 비상적으로 볼 수밖에 없습니다. 일부 서울 또는 수도권 또는 분양가 상한제에 해당되는 지역의 분양은 잘 되고 있습니다만, 일부에 해당됩니다. 이외 나머지 지역 또는 부동산 상품에서 분양이 잘 안 되고 있는 게 현실입니다. 원래 분양이라는 게 불확실성이 높기 때문에 시장에서 분양물량을 소화해야 하는데, 분양 물량이 소화가 되지 않아 미분양 사태가 계속 나고 있습니다. 분양시장에서 사람들이 비싼 분양가를 부담스러워하고 있거나, 분양되더라도 앞으로 부동산 가격이 침체될 것이라고 생각하기에 분양 참여율이 낮아지고 있습니다.
갈수록 높아지는 공사비
주택 공사를 위해 발생되는 인플레이션이 지속 될 가능성이 높아지고 있습니다. 아파트를 짓기 위해 들어가는 자재가 수만 가지인데 그중에서 인건비, 철근, 콘크리트, 골자재, 목재 등 주택 공사를 위해 필요한 모든 자재와 인건비가 계속 상승하고 있습니다. 2020년도만 하더라도 평당 공사비가 4~6백만 원이었는데, 이제는 평당 공사비가 9백~1천만원 원까지 작게는 2배 크게는 3배까지 상승해 버리니, 정부가 발표했던 270만 호 부동산 공급 로드맵에 차질이 생길 수밖에 없습니다.
결론을 내리자면, 윤석열 정부 초기 주택 공급에 대한 정책 방향은 맞았으나, 주택 공급을 위한 외부 변수들 높아진 금리, 공사비, 소화되지 않는 미분양을 보아 정책에 맞게 주택이 공급될 일은 매우 낮아졌다라고 볼 수 있습니다.